青島市地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答>的通知》(青地稅函[2009]47號，以下簡稱青地稅函[2009]47號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。
　　公司依照法律規(guī)定以及合同約定，分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的新公司，被分立公司將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新設(shè)公司作為被分立公司投資人對新設(shè)公司的非貨幣性注資，若新設(shè)公司的投資主體不變的(投資人以及投資比例與被分立公司均相同)，不征收土地增值稅。
　　企業(yè)分立可以理解為是房地產(chǎn)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)投資設(shè)立新的項(xiàng)目公司，從這個(gè)意義上來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立時(shí)涉及的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。當(dāng)然，如果沒有增值額，也就不用繳納土地增值稅。
　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到合并兼并企業(yè)暫免征收土地增值稅
　　財(cái)稅字[1995]048號第三條規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
　　青地稅函[2009]47號明確，兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除計(jì)算征收土地增值稅。
　　廈門市同安區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于廈門通士達(dá)有限公司吸收合并廈門通士達(dá)玻璃制品有限公司土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶有關(guān)稅收問題的批復(fù)》回復(fù)稱，依據(jù)財(cái)稅字[1995]048號文件規(guī)定，對你公司(廈門通士達(dá)有限公司，下同)吸收合并重組行為，其廈門通士達(dá)玻璃制品有限公司名下的土地權(quán)屬(房屋未辦理權(quán)屬證件)轉(zhuǎn)移過戶給你公司，免征土地增值稅。
　　房地產(chǎn)評估增值沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓不征土地增值稅
　　《土地增值稅暫行條例》第九條限定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。房地產(chǎn)評估增值，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，不征收土地增值稅。
　　房地產(chǎn)代建行為不征土地增值稅
　　對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不征收土地增值稅。如河北省地方稅務(wù)局、河北省國家稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅幾個(gè)具體問題的暫行規(guī)定的通知》(冀地稅函[1995]53號，以下簡稱冀地稅函[1995]53號)第二條對對于房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房行為是否征收土地增值稅進(jìn)行了明確規(guī)定。冀地稅函[1995]53號第二條指出，房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房行為指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，待項(xiàng)目全部竣工以后收取一定的代建收入。這種收入屬于一種勞務(wù)收入，所建房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，不構(gòu)成土地增值稅的納稅義務(wù)人。